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山西省人民政府印发关于加强商品房预售管理若干规定的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-02 02:17:46  浏览:9639   来源:法律资料网
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山西省人民政府印发关于加强商品房预售管理若干规定的通知

山西省政府


山西省人民政府印发关于加强商品房预售管理若干规定的通知
山西省政府



各地区行政公署,各市、县人民政府,省直各委、办、厅、局:
现将《关于加强商品房预售管理的若干规定》印发给你们,请认真贯彻执行,以切实加强我省境内商品房预售的管理,规范房地产市场行为,维护房地产市场秩序,进一步促进社会主义市场经济体制在我省房地产交易领域的建立和完善。

关于加强商品房预售管理的若干规定
第一条 为了加强商品房预售管理,保护交易双方的合法权益,维护房地产市场秩序,根据国务院发展房地产业的有关规定,结合我省实际,制定本规定。
第二条 本规定所称商品房预售是指本省行政区域内经国家建设主管部门或省建设主管部门资质审查,取得城市综合开发公司资质等级证书的房地产开发经营机构所经营的商品房屋在末竣工之前进行的销售活动。
第三条 凡在本省内进行商品房预售活动,均适用本规定。
第四条 各级房地产行政主管部门是商品房预售管理的主管部门,负责对所辖行政区域内商品房预售的行业管理、业务指导。
第五条 房地产开发经营机构预售商品房,须经房屋所在地房地产行政主管部门批准,领取商品房预售许可证后,方可进行。
商品房预售实行许可证制度。在制作商品房预售广告和说明书时,必须载明商品房预售许可证的编号。
第六条 进行商品房预售,必须具备下列条件:
(一)有该项目的建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、工程设计图纸和工程技师监督登记表。
(二)除土地征用和拆迁补偿费外,实际开发投资已达该建设项目总投资的20%以上;新区开发应完成三通一平,单体项目应完成基础工程。
(三)旧城改造项目应有城市房屋拆迁许可证并落实回迁安置方案。
(四)有详细的商品房预售方案(内容包括:建筑面积、施工进度、交付使用日期、建筑施工平面图、预促进时间、单价、分期付款比例,以及相应的房屋售后管理、维修和服务保证措施等)。
第七条 商品房预售的买卖双方应签订商品房预售合同,并于签约之日起三十日内到房地产行政主管部门注峒登记,办理交易手续。
涉外房地产开发公司预售商档商品房,应以外销为主,预售合同须经公证机关办理公证手续。
第八条 办理了商品房预售交易登记手续的单位和个人,在商品房未竣工前进行转让、交换、抵押、赠与的,必须到房地产行政主管部门办理变更登记手续。未办理变理登记手续的,转让、交换、抵押、赠与无效。
第九条 商品房预售款必须存入工程所在地建设银行,由开户银行专项用于商品房及其配套设施的建设,严禁转移或挪用。
预售商品房的买卖双方办理转让、交换、抵押、赠与手续时,须按有关规定缴纳税费。
第十条 经批准预售的商品房竣工交付使用后,房屋所有权人必须在三个月内到当地房地产行政主管部门办理确权登记,领取房屋所有权证。
第十一条 鼓励公民、法人和其他组织对商品房预售管理工作中的违法行为进行举报,对举报有功的,由县级以上人民政府给予奖励。
第十二条 未领取商品房预售许可证的单位,不得委托广告制作单位发布商品房预售广告;广告制作单位也不得接受无商品房预售许可证单位的委托广告。违反本条规定的,由工商行政管理机关依照《广告管理条例》第十八条的规定予以处罚。
第十三条 房地产开发机构违反本规定预售商品房的,由房地产行政主管部门公告商品房预售无效,没收非法所得;情节严重的,吊销商品房预售许可证。
第十四条 商品房预售的卖方因故延期交付使用商品房的,按银行固定资产投资贷款利率支付给买方延期利息;未履行合同的除向买方说明原因并取得同意外,应退还全部预收款,并按银行固字资产投资贷款利率向买方支付利息。卖方向买方支付上述利息,在企业留利中列支,不得计
入商品房成本。
第十五条 预购商品房的单位和个人,必须按期交纳预付款。购房者未履行合同的,应向卖方提出书面退房申请,卖方可视情况扣除定金后退款或待该房另行出售后退还全部预收款。因买方毁约退还的预付款均不支付利息。
第十六条 房地产行政主管部门的工作人员,在商品房预售管理工作玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分。
第十七条 本规定由省城乡建设环境保护厅负责解释。
第十八条 本规定自发布之日起执行。



1994年4月12日
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质检总局关于废止涉及食品安全监管职能相关文件的公告

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局《质检总局关于废止涉及食品安全监管职能相关文件的公告》(2013年第151号)





按照食品安全职能划转工作要求,为保障质检部门行政执法工作合法有序进行,质检总局对涉及食品安全监管职能的相关文件进行清理。经研究,决定废止34件文件。现予以公布(见附件),自公布之日起生效。



附件:国家质检总局决定废止涉及食品安全监管职能的相关文件目录





质检总局

2013年11月5日



签报附件.doc
(http://www.aqsiq.gov.cn/xxgk_13386/jlgg_12538/zjgg/2013/201311/P020131108379360838273.doc)


附件:
    国家质检总局决定废止涉及食品安全监管职能的相关文件目录


序号 名称 文号 发布时间
1 关于深入开展大米、面粉专项打假活动的通知 国质检执〔2001〕403号 2001
2 关于查处在豆芽中使用违禁物质的通知 国质检执函〔2001〕646号 2001
3 关于印发《禁止在食品中使用次硫酸氢钠甲醛(吊白块)产品的监督管理规定》的通知 国质检执〔2002〕183号 2002
4 关于开展食用植物油执法检查的紧急通知 国质检执〔2003〕359号 2003
5 关于开展秋季食品等生活用品专项执法打假行动的通知 国质检执函〔2003〕775号 2003
6 关于“五一”黄金周期间进一步加大食品等商品质量监督和执法打假工作力度的通知 国质检执〔2004〕180号 2004
7 关于狠抓源头、严格把关加强食品安全专项整治工作的通知 国质检执〔2004〕243号 2004
8 关于进一步查处无证生产食品违法行为的通知 国质检执函〔2004〕549号 2004
9 关于作好查处兰溪市燕窝蜂蜜饮品有关问题后续工作的通知 国质检执函〔2005〕220号 2005
10 关于严厉打击用工业染料生产加工茶叶违法行为的紧急通知 国质检执函〔2005〕301号 2005
11 关于对蜂蜜产品生产企业进行专项执法检查的通知 国质检执函〔2005〕376号 2005
12 关于加强奶粉生产加工环节监管的通知 国质检执函〔2005〕473号 2005
13 关于组织开展对肉制品等10类食品无证查处工作的通知 国质检执函〔2005〕474号 2005
14 关于开展桶装饮用水夏季执法打假专项行动的通知 国质检执函〔2005〕538号 2005
15 关于组织开展方便面产品专项执法检查的通知 国质检执函〔2005〕824号 2005
16 关于检查蜂蜜和蜂蜜制品生产企业执行标准情况严防掺杂使假行为的通知 国质检执函〔2005〕854号 2005
17 关于落实食品质量安全专项整治百千万工程工作方案的通知 国质检执〔2006〕172号 2006
18 关于组织开展严厉打击食品黑窝点和使用非食用原料生产加工食品违法活动的通知 国质检执〔2006〕640号 2006
19 关于开展春夏季食品专项执法打假行动的通知 国质检执函〔2006〕195号 2006
20 关于开展秋季食品等生活用品专项执法打假的通知 国质检执函〔2006〕775号 2006
21 关于组织开展对粮果制品等13类食品进行无证查处工作的通知 国质检执函〔2006〕1008号 2006
22 关于组织开展对全部28大类食品无证查处工作的通知 国质检执〔2007〕644号 2007
23 关于开展葡萄酒区域整治工作的通知 国质检执〔2008〕469号 2008
24 关于开展食用植物油执法检查的紧急通知 国质检执〔2008〕359号 2008
25 关于开展月饼质量安全和过度包装专项执法检查的紧急通知 国质检明发[2008]43号 2008
26 关于开展可可制品生产加工企业集中整治的通知 国质检执函〔2009〕第84号 2009
27 关于对乳制品生产企业落实质量安全主体责任开展专项执法检查的通知 国质检执函〔2010〕25号 2010
28 关于依法严惩食品生产加工非法添加违法行为的规定 国质检执〔2011〕328号 2011
29 关于联合开展打击假冒侵权酒类专项行动的通知 国质检执联〔2011〕191号 2011
30 关于组织开展饮料等农村食品专项执法检查的紧急通知 国质检执函〔2011〕609号 2011
31 关于印发《2012年联合打击假冒侵权酒类产品专项集中行动方案》的通知
国质检执联〔2012〕192号 2012
32 质检总局关于开展“质检利剑”食品执法打假“春节”集中行动的通知 国质检执函〔2013〕55号 2013
33 关于蜂蜜制品名称标注的意见 国标委农轻[2006]13号 2006
34 国家质检总局关于进一步加强食品保鲜膜监管有关问题的公告 质检总局公告2005年第155号 2005

政府采购立法原则研究

闫海 石桂峰


【内容提要】我国政府采购的规模、开放度、影响力日渐增大,已成为政治经济体制改革的焦点,相应地政府采购法制建设任务繁重,由各省、自治区、直辖市、计划单列市的地方法规规章,中央各部委的部门规章,尤其财政部1999年三个重要规章和《招标投标法》以及正草拟中《政府采购法》和其配套法规必将构成庞大政府采购法律规范体系。本文总结国内外政府采购立法经验,归纳政府采购立法中应遵循透明化原则、公平竞争原则、效益原则、保护民族工业原则,并予以理论探讨与阐释,希冀对构建既与国际接轨,又适应中国国情的政府采购法律制度有所裨益。
【关键词】政府采购 政府采购法 立法原则

1996年我国政府向亚太经合组织(APEC)提交单边计划中承诺,最迟于2020年与APEC成员对等开放政府采购市场,但以下诸因素协同作用,以致于构建我国政府采购制度日程必须大大提前:首先我国政府虽尚未签署《政府采购协议》(以下简称GPA)①,但必须恪守在加入WTO谈判中关于开放政府采购市场的若干承诺及其遵从《服务贸易总协定》中对政府服务采购的相关条款约束,进一步规范、开放政府采购国内市场;其次我国政府采购市场已经形成相当规模,通常政府采购占GDP的10-15%,即使按GDP的10%计算我国1999年政府采购达1万亿之巨,此外,相当数量的项目因依靠外国政府或国际金融组织贷款,而遵循国际惯例进行国际性竞争投标,致使我国政府采购市场已实际部分开放,据测算市场开放度可达15%,且电梯、照明、灯具、彩色胶卷、橡胶、轿车、碳酸饮料以及部分家用电器行业已经被外国供应商所垄断②;最后政府采购市场开放是相互的,目前我国企业在国际招标中标率不断上升,1996年中国企业签订对外承包工程和劳务合同2.5万份,合同金额达102亿美元,其中中建公司等23家中国企业正跻身于世界225家国际承包商之列,参与国际政府采购已成为对外经贸的新增长点,我国采购市场也不能不遵循对等原则而进一步开放,并且建立公共财政,政府机构改革等一系列体制变革也必须以公平、公正、公开的政府采购制度为支撑。“依法治国,建立社会主义法治国家”,政府采购制度必须纳入到严格法制轨道,1998年深圳率先制定我国政府采购第一部地方法规《深圳特区政府采购条例》,之后上海、河北、辽宁等10多个省、市政府采购的地方法规规章陆续出台。中央机关的试点工作也从1998年初开始启动,国务院机关事务局、民政部、卫生部等部委也相继制定部门规章,1999年财政部颁布制定重要规章《政府采购管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),《政府采购招标投标管理暂行办法》、《政府采购合同监督暂行办法》,2000年1月1日开始实施《中华人民共和国招标投标法》(简称《招标投标法》)将部分运用公共资金的采购纳入强制招标范围,因而成为现在政府采购领域的唯一法律规范。全国人大九届常委会正式成立由全国人大财经委和国务院、军委等有关部门组成《政府采购法》》起草领导小组、工作小组和顾问小组,按照立法规划将于2001年该法草案提交全国人大常委会初审,2002年8月之前力争通过。③总结国内外政府采购立法经验,可预见我国政府采购的法律框架必然是以《政府采购法》为核心,且包括招标投标程序,采购合同监督,资金划拨,供应商准入资格,采购代理资格,申诉救济制度等一系列配套的法律法规庞大的法律体系。因此研究贯串政府采购全领域,彰显现代行政精神,指引实践工作的政府采购基本原则是立法的理论基础,笔者认为应包括下列原则:透明化原则、公平竞争原则、效益原则、保护民族工业原则。
一、透明化原则
透明化原则,又称公开原则是现代行政的基本特征,行政过程的规范公开,决策公开,执行公开等透明化要求是激励公众参政议政,防止暗箱操作,避免权力寻租,促进行政效率的重要措施。在国外,公职人员申报财产法、行政程序法(特别是听政制度)、游说法等法律法规一般统称阳光法案,而素有“采购阳光法案”之称的政府采购法则运用制度安排将政府运用公共资金(Pubic Fund)实现政府职能和社会公共利益的采购程式至于公众监督之下,政府采购因此成为“阳光下的交易”。笔者认为透明化原则应体现于资讯透明和程序透明两个方面。
(一) 资讯透明,即政府采购法律法规政策和具体采购项目、方式、条件等资讯广而告之,让每一个潜在的供货商都有平等机会获取、处理相关信息。国外政府采购业已形成一套卓有成效的资讯公开措施,例如借助报纸等传统媒介及政府公报等多种载体公布,或者成立一些旨在协助企业收集处理采购信息的中介机构,并且随着互联网等信息通讯技术迅猛发展,政府采购网站成为采购信息进出重要渠道,而且网上投标,网上采购咨询等更为新经济时代政府采购的发展趋势。财政部的《暂行办法》第二十五条规定,“采用公开招标的政府采购信息应通过财政部与省级人民政府指定报刊、信息网络或者其他媒介公布”,而且细化了公告的内容与范围。2000年7月国家计划发展委员会根据《招标投标法》制订的《招标公告发布暂行办法》进一步要求招标公告必须在计委按照“相对集中,适度竞争,受众合理”的原则确定的报纸、信息网络(指定媒体)免费公开,以保证潜在投标人平等、快捷、准确获取招标信息。近年来通过政府上网工程,各省、市和中央部委几乎都建立本部门本系统的政府采购网站,但是普遍存在维护不及时,内容不统一,影响范围小等亟待进一步规范的问题。
(二) 程序透明,GPA中规定公开招标程序、选择性招标程序、限制性招标程序三种采购方式,而《暂行办法》第二十条规定公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源五种方式,其中公开招标采购,即指政府采购机关或者受委托政府采购的业务代理机构以招标公告方式邀请不特定的供应商投标,是程序透明度大,适用范围最广的采购方式。公开招标采购不仅要注意以上论述的采购项目,技术特征等资讯公开透明,而且在投标、议标、决标诸环节透明化以及采购机构履行真实明确记载采购纪录的义务,定期公开基本统计数据等并对投标方的质疑询问提供及时、准确答复。
二、 公平竞争原则
公平竞争是市场经济的基本准则,激励、约束经济主体的有效机制是竞争,而实现竞争,防止竞争异化则要求公平,为实现政府采购目标与效益,就必须制定以下体现公平竞争的内容:
(一) 促进竞争,通过供应商之间竞争,形成有利于采购机关的买方市场,扩大采购回旋空间,优中选优,获得质量价格比最佳的货物、工程和服务,促使供应商降低成本提供高质高效的商品、服务、技术。如前述,《暂行办法》中公开招标、邀请招标因透明度较高,竞争也较激烈,而被普遍采用,对于竞争性谈判、询价、单一来源《暂行办法》则在第二十二、二十三、二十四条以列举范围的形式限制其适用空间且要求采购机关进行竞争性谈判、询价应与三家以上供应商接触,维护价格竞争性。
(二) 供应商资格(Qualification of Suppliers),即为保证公共商品与服务的质量和时间而对参加竞标的供应商的技术条件、资历状况、信用程度的限制性规定。资格标准应在符合政府采购效率的前提下,给予每个有能力的潜在供应商充分机会。采购机关利用对采购标的技术、材料、设备等规格限制达到为特立人谋取不当利益的行为,俗称绑规招标,《暂行办法》针对此规定,“招标文件不得要求或者标明特定供应商,以及含有倾向或排除潜在投标人的内容。”政府采购立法必须周详设计独立公正资格评审机构、客观公平的标准与科学透明规范的程序,在GPA第三条、第八条要求政府采购基于商业考虑对国外供应商实行国民待遇和非歧视原则(National Treatment and Non-discrimination)是供应商资格平等的国际表达。
(三) 扶持中小企业,中小企业蓬勃发展不但成为地区经济主导力量,也是国民经济不可不或缺的重要支柱,但中小企业的人力、资金特别是资讯收集能力制约其参与政府采购活动,在一般商事活动,法律不可能强制要求强者一定照顾弱者;但政府采购不然,公平竞争应理解为机会平等基础上竞争,即采购机关在追求经济效益目标同时,兼顾社会共同进步、富足、繁荣的公共利益目标,对中小企业适度倾斜。台湾地区的相应立法颇值借鉴,其政府采购法规定“主管机关得参配相关法律规定,采取措施扶助中小企业承包或分包一定比列以上政府采购”,并有相应实施细则《扶助中小企业与政府采购办法》。④
三、效益原则
效益原则,也有学者表述为物有所值原则(Value for Money)⑤,但笔者认为物有所值原则侧于价格效益之比,仅着眼于采购标的效用和功能的价值取向,作为政府采购的立法原则而言,效益原则应包涵更广泛的内容:
(一) 资金效益,现代公共财政支出由政府采购支出和转移支出构成,而提高资金使用效率,优化公共资源配置,硬化预算约束一直是财政税收体制改革的目标,但旧的控制集团购买力、严格行政审批等行政措施的实际效果并不理想,而据有关数据反映,政府采购的资金节约率可达10%,1998年全国29省、自治区、直辖市和计划单列市的31.6亿元采购规模,节约资金4.16亿元,平均资金节约率为13.3%。⑥资金节约来源于以下:⑴政府采购规模效应节约的成本;⑵政府采购目标明确,合理配置,避免盲目分配和重复分配的资金浪费;⑶政府采购公开、公平、公正操作,促使供应商适应需方要求,改变价格质量比,提高竞争实力。
(二) 行政效率,满足行政管理与公用事业资源需求有助于行政效率的提高,进行低成本高效益供给机制设计也是效益原则要求。依据此原则可思考立法上采购模式的选择,集中采购具有规模效应,利于公众监督等优势,⑦但我国地域辽阔,地区经济发展失衡,集中采购的较长时间、计划性的缺点决定必须辅之以分散采购,因此立法中应以保障行政效率为要求,对集中采购与分散采购适用领域作成符合国情的规定。
(三) 减少腐败与寻租行为引致效益外溢。政府采购制度是“阳光下的交易”,采购官员是在“金鱼缸”中,来自供应商、社会公众以及有关部门全方位监督,抑制了公共采购活动中各种腐败与特权寻租,利于规范市场主体行为,促进党风政风廉政建设和实现财经秩序根本好转,但政府采购立法应避免由分散设租转为集中设租行为,稽查、约束机制的构建是不可豁缺的内容,例如采用信息公开,专家库设立,责任划分等以充分体现政府采购制度的效益强势。
(四) 兼顾公共利益(Public Interest),效益原则应包括公共利益的内容,即边泌所称的“追求最多数人的最大利益”。政府采购法塑造的法律主体,有异于追求的“最大利益为终极目标”自然人、法人或其他组织等民事、商事法律主体,而应定位于有责任心、有民族感,时时考虑纳税人利益,处处着眼于全社会共同富足的政府机构。⑧兼顾公共利益价值取向应体现于立法中,譬如供应商评价标准量化中加入残废人就业、环境保护、劳动安全保障等硬性要求。
四、 护民族工业原则
保护民族工业原则在我国现有政府采购立法中鲜有体现,有学者认为其有悖于GPA的国民待遇与不歧视原则而持反对主张,其实不然GDA中也规定向发展中国提供特别或差别待遇原则的内容,即使一些发达国也在国内立法中规定了对本国商品、劳务、技术、工程的优先条款。美国最为典型,1933年美国联邦政府颁布《购买美国产品法案》中规定,美国政府基于公共使用之目的只能采购在美国采掘或生产的物品、材料或供应品,所采购已制成的物品、材料或供应品,只能是实质上全部由在美国国内采掘、生产或制造的物品、材料或供应品制成,并且应在美国国内制造。除非有关部门或独立机关的负责人断定购买美国产品在成本上不合理或者不符合美国利益。1998年美国修改《购买美国产品法案》,增加了对在政府采购中对美国歧视的国家实施年度报告审查制度和对这些国家实施“采购禁令”的规定,依据法案,一旦某国家被“年度报告”认立为在政府采购中对美国企业实施歧视,将对该国家实行“采购禁令”,即政府不得从该国采购货物、服务或工程。实际上,美国政府采购中外国所仅占比例9%之低。
在经济全球化同时也应当注意世界经济发展的民族化倾向,政府采购是国家宏观经济政策重要组成部分,理应在立法上体现对国内民族产业的保护,笔者认为可规定下列措施:⑴产品原产地限制,规定产品国产化比重;⑵价格优惠,即在国内投标的性能相同情况下允许以优惠价格优先购买本国产品;⑶使用外汇平衡、知识产权、保护环境等正当理由,规定限制与禁止外国供应商涉足的领域;⑷贸易补偿,要求中标外国供应商应当达的到某种比例国内采购份额或者转让某项技术或者在本地实业投资直接设厂,总之借鉴国际通行做法,使我国政府采购市场显现内紧外松的格局,为民族产业提供发展空间。

今后若干年是政府采购制度全面建立的关键阶段,立法任务繁重,《政府采购法》及其配套法律法规的制定应充分贯彻透明化原则,公平竞争原则,效益原则,保护民族工业原则,构建一个即符合国际惯例,又适应我国国情的和谐统一的政府采购制度。



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