财政部关于加强政府性基金管理问题的通知

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关于农村宅基地的若干思考

石长城


摘要：在现阶段，农村宅基地问题显得日益突出，现在三农问题提得很响，我们好从根本上解决农民为争宅基地而产生的矛盾,就需要我们改变体制，完善立法加以解决。同时我们要合理配置土地资源，促进合理利用土地，集约用地，同时改善农村居民生存生活环境，加快实行农村现代化。要在坚持“一户一宅，不超标准”的前提下，改进宅基地分配方式，要允许开展宅基地整理的村庄实行宅基地有偿使用。要实行《宅基地权益证书》制度。
关键词：宅基地 整理 规划 土地使用权 继承
一 . 农村宅基地的历史演变
从建国以来，我国农村宅基地归属历经一系列演变，可归纳为如下几个阶段：
第一阶段，土地改革初期。根据《土地改革法》的相关规定，国家将依法没收或征收得来的土地分给无地或少地的农民，建立了农民私人所有的土地制度。作为土地改革的成果，大部分地区的农民领取政府颁布的《中华人民共和国房地权证书》。
第二阶段，社会主义改造时期。集体土地的所有权主体没有变更，依然是农民私有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。在这一时期，农民的宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。
第三阶段，高级农业合作社的出现。伴髓高级农业合作社的产生，确立了农村土地集体所有制。农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有、统一经营使用的土地制度。宅基地所有权也收归集体所有，农民只对宅基地享有使有权，并且不能出租、买卖等。我国相关的政策性文件对宅基地使用权的流转作出了明确的禁止性规定。
第四阶段，1979年实行家庭联产承包责任制的土地制度以后。《土地管理法》、中发（1997）1l号文对农村集体土地用于非农业建设的情形作出了明确的限制性规定，同时，1998年《土地管理法》规定，农民出租、出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。在对集体土地使用权用途作出限定——集体土地使用权不得用于非农业建设的同时，允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分。
二 .农村宅基地的概念及其法律基本特征
宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。
宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。
1、集体所有。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。
2、使用主体特定。即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房不可将其出卖、转让。
3、法律规定取得方式的单一性和取得方式多样性冲突。
4、一户一宅。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
5、不可流转性。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。
三 农村宅基地的热门话题
1.宅基地能否继承。答案是否定的，按照法律规定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2.宅基地私自买卖是否有效。宅基地未经变更登记自行转让无效。宅基地未经变更登记自行转让无效。我国《土地管理法》第二条规定：……土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
农村村民转让宅基地应符合法律对其“转让”的严格限制条件，必须依法到县级以上土地行政主管部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。
3.城里人是否可以购买宅基地。宅基地不得卖给城里人。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。　　
　　四．我国现行农村宅基地制度的弊端
通过以上分析可以发现，农村住宅法律制度以及农村宅基地制度，是计划经济时代的历史产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求。一不适应社会主义市场经济体制；二不适应农村人口消长变更之势；三不适应以家庭为经济单位的传统习惯；四不适应农村产业结构改革的客观要求；五不适应改善农民生活，促进农村经济发展。而最大的弊端是阻碍了我国城市化进程。
1.宅基地的审批划拨权为乡(镇)及村干部所操纵，越权划拨，以权谋私的现象严重。
2. 农村宅基地使用权的流转秩序混乱，背离了《土地管理法》的立法目的。
3.一户多宅”、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，“空心村”现象明显。
4、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。
5在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。
6.旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。
五．.如何规范宅基地的管理和制度建设，克服弊端。
1.加强立法，出台新的法律法规或者对已有的阻碍正确引导，管理，监督宅基地使用的法律法规进行废除。要着重参股理好以下三个关系：
其一，正确处理农村宅基地的福利性和财产性的关系，全面反映农村宅基地的属性。
其二，正确处理国家和农民集体的关系。在宅基地的审批过程中，农民集体没有对宅基地的处分权，这与农民集体的所有者地位极不相称；另外，也没有赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权。法律对宅基地所有者的漠视使得所有者并没有发挥出其应有的作用。
其三，正确处理国家干预和市场机制的关系。
2.立法的核心的核心是允许完善农民的宅基地使用权，允许其买卖，抵押等并且要给这些行为一定的限制，例如宅基地的使用权只能归本村居民所有，那就意味着通过其他途径获得本村宅基地使用权的外村人只能将它转让给本村居民，但要遵循等价有偿原者则，不得强制将其收回。
3.完善制度建设，既然城市由房管局，农村也应建立相应的管理机关，主管农村的建房，宅基地的申请，使用和转让和收回。现在虽然乡镇有土地办，但发挥的作用不大。我们应该像对待城市市民买房一样设立登记机关，记载该户农民的宅基地的实际面积和大体位置，发给农民房产证和土地使用权证书。农民转让宅基地必须登记，否则，不受法律保护。也就越是说登记是取得宅基地使用权的唯一合法要件。即使申请新的宅基地也必须登记。应做到城镇农村一体化，不应区别对待。
4.在新的制度下，应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特出情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。首先说明户的概念，就是以一对夫妇为核心的家庭单位或者以单亲父母为中心组建的家庭单位，或者以一个或几个孤儿组成的生活单元都叫一户。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，同时应该每年对此收取一定的税收，也叫土地使用费，督促其将多余的宅基地的转让给北村其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。同时，允许一定年龄的男青年拥有一块宅基地，男子的结婚年龄是22周岁，最起码应该是20周岁，一边提前盖房，这也符合中国的传统美德和现实需要。

5.对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案。各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用，但是要考虑到即将结婚的男青年和新婚夫妇，应给以特定的宽恕范围，如男青年不应超过4倍（自己已经拥有一处住宅），无儿女的夫妇不应超过两倍。收取的费用，交给改县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。
6.关于许多专家说的不准城镇户口的人购买宅基地，我很赞同。但也应该考虑到一些实际，本村通过合法渠道取得宅基地使用权的应给以合法保护，不应一概而论。特别是失业人员跟放应该给以妥善安置。
7.对于申请取得宅基的用户以后要收取一定的费用，要有偿使用。这也是民法草案讨论的一个焦点问题。尽量使其购买农村的闲置宅基地，荒地等。并且要根据需要宅基地的多少，适当调高拥有多处宅基地的用户的使用费用（超过的收取），使供求关系达到一个适度的平衡。
六. 对农村宅基地进行整理规划
农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。
必要性：首先，规划是宅基地整理的龙头，只有以规划来统领宅基地整理工作的全局，才能少走弯路，防止“拆了建，建了拆，拆了又建”的重复建设和浪费。纵观村庄建设现状，之所以杂乱无序，其原因就在于规划，或规划时间滞后，或规划层次不高，或规划朝令夕改，或规划与建设两张皮。
再次，宅基地整理规划展现的是村庄建设发展的蓝图，编制好宅基地整理规划有利于统一村民思想，做好思想动员和引导工作。.
浅析无因管理的构成要件

徐英杰 王道然


审判实践中存在这样一起案例，王某与李某系邻里，一天，二人因琐事发生争执并撕打，王某将李某的手咬伤，此时，长期居住在王某家的王某的女婿张某见状后，便急忙找车将李某送往医院救治，结果其花费了2000元。李某出院后，两家关系并未好转，于是张某将李某告上法庭，要求李某返还其支付的2000元治疗费。而李某面对张某的起诉，则主张此款是张某为其岳父王某垫付的，故不应返还。
对此案在处理时存在两种意见，一种意见认为张某的行为是代其岳父履行义务的行为，故李某不负返还；一种观点认为张某对李某受伤无救治义务，张某出钱给李某治伤，李某作为受益人，应负返还责任。
上述案例中对案件处理的不同意见，其争议的根本问题是此案是属有因管理还是无因管理。所谓无因管理，是指无法定的或者约定的义务，而为他人的利益管理他人事务的一种法律事实。因无因管理的成立，在管理事务的管理人和其事务受管理的人（即本人或称受益人）之间就发生无因管理的债权债务关系。正确确定无因管理的构成要件，是正确处理无因管理之债纠纷的关键。为了使无因管理在审判实践中得到正确、有效地适用，笔者根据上述案例所提出的法律课题，特对无因管理的构成要件作以下简析，供广大同仁商榷。
我国《民法通则》第93条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理或者服务的，有权要求受益人偿还由此而支付的必要费用。”据此规定，笔者认为无因管理的成立必须具备以下三个条件：
一、 管理人没有法定的或者约定的义务。
这是无因管理成立的首要条件。无因管理之无因，是指管理人对他人事务的管理没有法律上的原因。管理他人事务的法律原因也就是管理人进行管理的法律依据。就管理他人事务的法律依据上说，有两种情况：一是管理人有管理的权利；一是管理人有管理的义务。有管理权利而为管理的，为有法律依据的管理；有管理义务而管理的也为有法律依据的管理。从法律规定无因管理制度的性质上说，无因管理制度在于赋予管理人管理他人事务的合法性，亦即使管理行为阻却违法性。因为在法治社会，任何人都不得对他人的事务加以干涉，没有权利管理他人的事务而加以管理的，本应为违法的行为。但是社会共同生活规则又要求社会成员之间应互相关心、相互帮助，一个人的事务在许多情况下又需要他人主动地予以管理，因此，法律规定无因管理制度，规定在一定条件下行为人虽无权利而对他人事务进行管理的，不具有违法性，而是合法的。并且，为鼓励这种行为，还赋予管理人得请求受益人偿还其所支出的必要费用的权利。从法律规定无因管理的法律效果上说，无因管理制度在于鼓励社会成员的主动互助精神，因为对他人的事务没有权利管理的，也就没有管理的义务，但为了他人的利益不受损失，虽无义务也应为之管理，管理人因此而为管理的，仍有权向受益人请求偿还必要的费用。因此，依我国《民法通则》的规定，确定管理人有无管理他人事务的法定义务或者约定义务，是认定管理人的管理是否为无因管理的前提要件。
所谓法定义务，是指法律上直接规定的义务。这种法定义务既包括因民法上的直接规定而发生的义务，也包括因其他法的直接规定而发生的义务。例如，警察看见一个人在对另一个人殴打，遂上前制止，便不属无因管理，因为警察的特殊身份决定其负有此法定的义务，其制止行为属履行职责。而在本文开始所述的案例中，张某的管理行为也属无法定的义务而为的行为。
所谓约定义务，是指基于管理人与受益人之间的约定而发生的义务。当事人的这种约定可以是口头的，也可以是书面的；可以是明示的也可以是暗示的，只要是当事人在合同中约定了管理人有管理的义务，不论该义务是其主义务还是其附随义务，管理人的管理均为有义务的行为，不成立无因管理。
管理人有无管理的义务，应以管理人管理事务当时的客观情况而定，既不能以管理人主观的认识为标准，也不能以管理后的情况为标准。管理人在管理时本无义务，自认为有义务的，不妨碍无因管理的成立；但管理人在管理时本有义务而自认为没有义务的，不能成立无因管理。管理人有无义务仅是指着手管理之时而言的，着手管理后，管理人也就有义务管理，自不能认为无义务。
二、 管理人须为避免他人利益受损失而管理。
这是无因管理成立的主观要件，也是无因管理制度的目的所在。管理人管理他人事务是为避免他人利益受到损失，这就要求管理人的管理是为他人谋利益而不是为自已谋利益。管理人的管理是否是为他人谋利益，应当从动机和效果两个方面看。从动机上说，管理人管理事务的动机是为了避免他人的利益受损失。从效果上说，因管理所取得的利益最终应归于本人，而不能由管理人自已取得。但是，不无因管理的成立要件说，则并不要求管理人将管理所得的利益也归于本人，因为这属于无因管理之债的效力，只要管理人能够证明自已管理的动机是为他人谋利益的，不论其实施的管理行为是否达到了切实地避免了被管理人的损失，均可成立无因管理。
无因管理的成立只以管理人主观上有为本人谋利益的目的足矣，至于管理的最终结果是否利于被管理人，是否使被管理人利益免受了损失，则应属于无因管理的效力问题，属于管理人是否履行因无因管理而发生之债务问题，而不应影响无因管理的成立。这里还要说到，虽然无因管理的成立以管理人有为他人谋利益的目的为要件，但这也并不要求管理人必须有为他人利益的明确表示，也不要求管理人有专为他人谋利益的目的，管理人虽未明确表示其是为了他人利益而管理，但从管理行为看，客观上是为了避免他人利益受损失的，这就可以成立无因管理。但是，若管理人误将他人的事务当作自已的事务而进行管理，尽管从客观效果上讲也使他人受益，却不应成立无因管理。因为误将他人的事务作为自已的事务管理，说明管理人在主观上并没有为他人谋利益的意思，主观上是为自已谋利益的，如上述女婿所为的管理行为之案例，相对于受伤的李某来说，张某是基于看到岳父将人打伤而当作自已的事务进行管理，故并非无因管理，而相对于其岳父王某来说，其行为却为无因管理，因为其在法律上的管理义务是没有的，但其事实上又代其岳父履行了义务，故王某相对于张某所支付的治疗费用来讲，其是受益人。之所以说张某是代其岳父履行义务，是基于他们之间的特殊亲属关系结合张某的主观意思推定的，这种推定应是合情合理合法的。
三、管理人须对他人进行了管理或服务。
无因管理制度是调整因管理他人的事务而发生关系所设立的一项制度，因此管理自已的事务当然不能成立无因管理。
无因管理中的“管理”从行为的性质上来说，属于一种事实行为，面非法律行为。就管理的内容来讲，既可以是法律行为，也可以是事实行为，但就管理这一行为来说，并不属于法律行为。因此，对无因管理不能适用有关法律行为的规定，在无因管理中并不要求管理人要具有相应的民事行为能力，而只要求管理人有相应的认识能力即可。如9岁的小学生看到自已的同学不小心掉到水沟中，而上前将其拉起，此也成立无因管理，因为其有此认识能力。
在谈到管理人是管理他人事务的同时，会使人感觉这一点与无权代理相似，但二者是不同的。在无权代理中，行为人是以本人的名义与第三人实施法律行为；而在无因管理中管理人是以自已的名义进行管理，并且不一定与第三人发生关系，管理人的管理行为也不限于法律行为，管理的后果也并不就是直接归属于本人，因此，对无因管理不能适用有关代理制度的规定，也不能发生无权代理中的本人追认问题。应该说，只要管理人管理的事务是为他人而非为自已的，就可以成立无因管理。
综上所述，笔者认为在审判实践中，在对某一管理行为是否为无因管理作认定时，应结合上述三要件，只有三要件同时具备才构成无因管理，否则不宜认定为无因管理。

通联：江苏省睢宁县人民法院凌城法庭
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