吉林省政府经济技术顾问聘任、联络、接待、管理工作暂行规定

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吉林省长春市人大常委会


长春市城市房地产开发管理条例
长春市人大常委会


由长春市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年6月24日通过，经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议于1999年7月23日批准

第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产开发管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人及购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 在本市城市规划区内（双阳区除外）国有土地上实施房地产开发管理，房地产开发企业（以下简称开发企业）从事房地产开发，均应当遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上从事基础设施、房屋建设的行为。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下简称开发主管部门），负责房地产开发的监督管理工作。
市城乡建设委员会下设的市城市建设开发管理办公室（以下简称开发管理部门），负责房地产开发的日常管理工作。
第五条 计划、规划、土地、工商、房地等部门应当按照职责分工，各司其职，做好房地产开发管理工作。
第六条 市人民政府及有关部门，应当加强政策指导，协调服务，简化审批程序，提高办事效率，为房地产开发创造良好的投资环境。

第二章 开发企业的设立
第七条 设立开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有500万元以上的注册资本；
（二）有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；
（三）配备相应专业中级以上职称的工程技术负责人及财务负责人，相应专业初级以上职称的专业统计人员。
第八条 设立开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门进行审查时，应当听取开发主管部门的意见。工商行政管理部门对符合本条例第七条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予以登记的，应当说明理由。
第九条 外商投资设立开发企业的，除应当符合本条例第七条规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到开发管理部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十一条 开发管理部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发业绩等，对其提出核定资质等级意见，报开发主管部门，由开发主管部门按照国家和省的规定办理有关手续。
开发企业必须按照其资质等级承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。具体办法由市人民政府制定。
第十二条 外埠开发企业进入本市从事房地产开发的，应当到开发主管部门办理审批手续。
审查内容包括：
（一）符合本条例第七条的规定；
（二）核验资质等级。
第十三条 对开发企业的资质等级实行年审制度。开发企业应当在规定的期限内，向开发管理部门申报，未申报年审或者年审不合格的，工商行政管理部门对其营业执照不予进行年检。
第十四条 开发企业在向其登记的工商行政管理部门申办法定代表人的变更和经营场所的变更、歇业等手续后，应当到开发管理部门备案。

第三章 开发项目的确立与取得
第十五条 开发主管部门应当会同有关部门编制房地产开发年度计划，报市人民政府批准。
编制的房地产开发年度计划应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划。
按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十六条 开发主管部门根据市人民政府批准的房地产开发年度计划，委托规划部门做出开发项目修建性详细规划。
第十七条 市人民政府应当鼓励综合开发，严格控制单体插建。具体办法由市人民政府制定。
实行综合开发的小区，总用地规模不得少于5万平方米。实行分期开发建设的，首期建筑面积规模不得少于3万平方米。
第十八条 开发项目的土地使用权出让或者划拨前，开发主管部门、规划主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
（一）开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十九条 开发项目确立后，由开发主管部门组织规划、土地、房地等有关部门，依照有关法律、法规的规定通过招标、拍卖的方式确定开发企业。
招投标活动应当符合有关规定，坚持公开、公平、公正和择优、诚信的原则。
第二十条 开发管理部门应当根据开发项目的性质、规模、城市规划设计条件、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等内容，编制以经济论证为主的综合可行性分析报告，作为开发项目招投标的依据。
第二十一条 开发项目应当建立资本金制度。资本金不得低于开发项目总投资的20％。
开发企业在取得开发项目前，开发管理部门对其项目资本金、资质等级、项目可行性报告审核同意后，规划、土地等部门方可办理相关手续。
第二十二条 开发企业应当自取得开发项目土地使用权批准文件之日起30日内，与开发管理部门签订《房地产开发项目建设合同》。合同应当包括开发期限、配套设施、拆迁补偿安置、工程质量标准、物业管理等内容。合同文本应当统一印制。
第二十三条 已取得开发项目的开发企业，未按照开发项目建设合同履约的，除按照合同的约定处理外，不得取得新的开发项目。
第二十四条 已按本条例规定取得的开发项目依法转让的，须经开发主管部门对受让人的资质等级、项目资本金审查同意后，应当采取公开招标或者议标等方式进行。
未经开发主管部门批准，不得擅自变更承担开发项目的开发企业。

第四章 开发项目建设
第二十五条 开发企业开发建设的开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
开发企业应当对其开发建设的开发项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十六条 开发项目竣工后，开发企业应当向开发主管部门提出验收申请，开发主管部门应当在收到申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织规划、工程质量监督、消防、人防等有关部门和单位进行验收；对住宅建筑使用功能，开发管理部门还要对其进行验收。经验收合
格后方可交付使用。
第二十七条 住宅小区等群体开发项目竣工，应当依照本条例第二十六条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第二十八条 进行商品房销（预）售的，开发管理部门对开发项目的回迁安置和配套设施建设的实施情况进行审查同意后，开发企业方可到有关部门办理商品房销（预）售手续。未经开发管理部门审查同意，有关部门不得办理商品房销（预）售手续，开发企业不得销（预）售商品房。

第二十九条 商品房交付使用时，开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。对质量保证书承诺的内容，开发管理部门要跟踪管理，发生质量问题，应当责令开发企业返修或者赔偿。不按要求返修或者赔偿的，依照有关法律、法规处理。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十条 商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任
第三十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十二条 违反本条例第二十六条规定，将未经验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期补办验收手续。逾期不办的，由开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法
追究刑事责任。
第三十三条 国家机关工作人员在房地产开发管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，尚未构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议。对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的
部门依法申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十五条 本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。



1999年8月1日
魏勇

一、重大税务案件审理工作制度发挥了积极作用
近5年来，市局税务案件审理委员会共审理重大税务案件37件，占市局稽查局同期案发数的10.6%。通过审理共变更稽查部门拟处理意见17件，退回稽查部门补充调查案件３件。通过重大税务案件审理工作制度，纳税人共补税款2，688万元（其中,企业所得税651万元），交罚款233万元。从实践情况看，重大税务案件审理工作制度在以下方面发挥了积极作用。
（一）保证了国家税法的正确贯彻执行。通过重大案件审理，纠正了基层政策执行中存在的一些错误和偏差，确保了国家统一税法的正确贯彻执行。
（二）强化了执法监督。在重大案件审理中，法规部门（审委会办公室）和有关业务部门在案件审理环节介入，通过事中监督，进一步深化了行政执法责任制，增强了执法责任感，提升了执法水平。
（三）优化了纳税服务。在重大案件审理中，审委会办公室坚持严把“证据关、法律关和程序关”，坚持合法行政和合理行政的依法行政原则，切实维护纳税人合法和合理权益，纳税人对税务机关的满意度和美誉度得到提升。例如，在审理一起案件时，稽查部门以纳税人批量销售给关联企业的价格低于销售给非关联散户的价格为由，依据征管法第36条予以调整征税，经审理认为，纳税人大批量售价低于小额零星售价符合营业常规，而稽查部门又没有纳税人销售给非关联企业的批量售价作比较参考，据此，市局审委会办公室认为该案证据不足，退回稽查部门补证。
（四）规范了执法行为。通过重大案件审理，就有关问题加强与稽查部门、税源管理部门交换意见，对一些典型性问题，审委会办公室通过向税源管理部门发出税收执法建议书，切实解决了一些执法上的问题，进一步规范了执法行为。
（五）降低了税收执法风险。在案件审理中，审委会办公室十分关注税收执法风险的防范，对于一些纳税人与税务部门争议较大，且政策缺乏明文规定的，本着“法不禁止即自由”、“疑案从无”的原则，作出了有利于纳税人的意见和决定，有效防范了税收执法风险。
（六）推进了重大行政决策的民主化和科学化。市局重大案件的审理和定性均实现了集体审理。即使是在初审环节，也由审理委员会办公室将案卷传递给各成员进行初审，由各成员单位提出初审意见，然后再集中大家的意见，提出审委会办公室的意见，在此基础上，召开审委会进行集体会审，由重大案件审理委员会主任、副主任、各成员单位共同对案件进行广泛深入的讨论，认真贯彻落实了集体审理的案审原则，既保证了审理意见和结论的合法、公正，又推进了重大行政决策的民主化和科学化。
二、重大税务案件审理工作制度存在的问题及完善建议
（一）关于功能定位
根据《办法》第1条规定，重大税务案件制度的主要目的是“为了加强和规范对重大税务案件的监督”。该功能定位并不全面准确，重大税务案件审理确有监督功能，但还应当有规范执法、为纳税人服务和防范执法风险的功能。此外，通过重大税务案件审理，还可以发现一些制度问题，通过政策执行反馈制度反馈上级机关，因此，还应当有为领导层决策服务的功能，建议《办法》修订时增加这些功能。
（二）关于制度出台形式
《办法》的内容涉及执法主体、案件审理程序、涉及纳税人的权利和义务，还涉及与相关法律和政策的衔接问题。如果仅以国税发的红头文件形式出台，存在潜在的税收执法风险。理由是，根据“合法行政”原则，行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。根据行政诉讼法及有关司法解释，由于规范性文件对于法院审案仅仅是“参考”，并不具有法律意义上的拘束力，因此，税务局以《办法》为依据介入稽查案件审理并作出有关处理决定，可能带来一定的诉讼风险。建议《办法》以部门规章（即以总局令）形式出台为妥。
（三）关于重大税务案件审理的原则
《办法》第4条规定，重大税务案件的审理必须以事实为依据，以法律为准绳，遵循公正、合法、及时、有效的原则。但随着依法行政的深入推进，“合理行政”原则已日益重要，因此，建议在《办法》修订时加入“合理”原则。
（四）关于作出决定的主体
《办法》规定，重大税务案件审理后，要以审理委员会所在机关名义制作税务处理决定书，交稽查部门执行。本规定的优点在于贯彻了“权责统一”原则，即税务局审理的案件要由税务局承担责任，应对复议和诉讼等行政执法争议。但该规定涉嫌与上位法的规定相抵触。征管法实施细则规定，稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。如果税务局对偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件作出处理决定，可能与征管法实施细则的上述规定相抵触。因此，从控制执法风险角度，建议由上级税务局审理后，对上述案件交由稽查部门作出决定并执行。
（五）关于重大案件的确立标准
《办法》规定，重大税务案件的标准，主要根据涉案金额、案件性质、争议程度、社会影响面4个因素来确定。同时，《办法》规定，按重大税务案件标准审理的案件达不到上年案发数10%的，须下调标准。在审理实践中,该标准存在以下问题：一是年度间重大案件审理任务不均衡。实践中可能会存在某一年度审案数量过多、而另一年度审案数量过少的情况。二是“上年案发数”难以准确界定。三是“一刀切”的审理比例（10%）欠科学，而下调标准则会影响行政效率。在经济税源发达地区，由于稽查查办案件多，10%的重大税务案件审理任务会显得相当繁重，变相导致税务局有关部门成为下属稽查局的“第二审理部门”；而在经济税源欠发达地区，稽查办案少，按10%的标准，一年只审理2-3个案件，重大案件审理制度不能充分发挥作用。另外，完全没有必要为了硬性达到10%而下调标准，将稽查局办理的简单案件交由市局审委会审理，使简单案件审理程序复杂化，影响行政效率，浪费行政资源。针对以上问题，建议将“上年案发数”改为“上年案件调查终结数”，提高操作性。将10%的固定比例改为弹性幅度比例,例如，规定为5%-10%。
（六）关于组织架构和决策体制
第一，组织架构不明确。《办法》只规定审委会成员由税务局领导及有关部门的负责人组成，但是“税务局领导”是指所有的局领导还是部分局领导、有关部门是哪些部门均不明确。省局规定，四川省国家税务局案件审理委员会主任由省局局长担任，副主任由分管法规、稽查工作的局领导担任。第二，审委会成员单位（指有关部门）的职责不清。容易导致淡化责任、把审委会办公室移交的案件当成“额外负担”等问题。第三，案件审理的决策体制不明确。《办法》规定，审理委员会在充分讨论的基础上，作出审理结论。这个审理结论是如何形成的，是按合议制还是行政首长负责制作出？并无明文规定，实践中容易形成不同的做法和模式。对于第一个和第二个问题，建议《办法》在修订时予以进一步细化明确。关于第三个问题，笔者认为，合议制对于发挥集体智慧，推进民主决策、科学决策，确保程序和实体公正等方面具有重要作用。但由于税务案件审理属于行政管理行为，从我国现行行政管理体制来看，又应当采取行政首长负责制，即审委会主任或者其授权的副主任具有最终决定权。借鉴法院审案模式，《办法》修订时可以考虑采取合议制。
（七）关于案件审理的程序
１．关于补充调查问题。《办法》规定，审理委员会办公室认为事实不清、证据不足或者不符合法定程序的可以退回稽查部门补充调查或重新处理。这一规定不明确之处有三：一是补充调查的次数问题，一个案件最多允许补充调查几次不明确；二是补充调查的时间问题，即应该在多长时间内补充调查完毕不明确，反复补充调查无疑会影响行政效率，侵害纳税人的合法权利；三是经退回补充调查仍无法定案，是由稽查局处理还是由审委会根据“疑案从无”的原则直接处理？建议《办法》修订时对以上问题予以明确。
2．关于执行监督问题。《办法》规定以审理委员会所在机关名义制作税务处理决定书，交稽查部门执行。但《办法》未规定稽查执行部门向市局审委会反馈案件执行情况，而审委会审理的案件，其执行情况是至关重要的，关系到行政执行力、上级机关决策效果和税收法治环境的公平公正，如果对此缺乏必要的监督，本制度的实施效果定会大打折扣。故此，建议《办法》引入稽查部门对重大案件执行情况要向税务局进行反馈的机制。
3.关于案件材料的送发问题。《办法》规定，审理委员会办公室应在审理委员会审理前3天，将有关案件材料送发审理委员会成员。这里的“有关材料”过于笼统，如果有关材料是全部案件材料，则在目前征管软件未全面推进电子档案前提下，案卷复印工作量很大，不具有操作性。建议将“有关材料”进一步明确，在目前条件下，可进一步细化规定为税务稽查报告、审理工作底稿、稽查局审委会记录、主要证据清单和证明对象即可。
4．关于审理时限。《办法》规定，经审理委员会审理的案件应在一个月内完成。案情特别复杂的案件，可适当延长审理时间，但最长不得超过40天。对于重大税务案件，40天的审理时间规定过短，建议延长为3个月。对于特别重大、案情特别复杂的案件，建议规定经审委会主任或授权的副主任批准后，可再继续延长制度。
5．关于回避问题。征管法实施细则规定，税务人员在核定应纳税额、调整税收定额、进行税务检查、实施税务行政处罚、办理税务行政复议时，与纳税人、扣缴义务人或者其法定代表人、直接责任人有有关利害关系的，应当回避。因此，建议对重大税务案件实施行政处罚等时，规定相应的回避制度。
（八）关于案件审理方式
《办法》将案件审理形式局限于书面审理，这种方式不太全面。重大案件审理大多属于案情复杂的案件，书面审理一般是就案审案，就材料审材料，审理人员对案情缺乏深入调查了解，可能造成审理工作偏差，影响案件审理质量。建议《办法》在修订时引入实地调查和听证审理机制，以提高案审质量。
（九）关于案件审理制度的政策依据
《办法》规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国行政处罚法》及国务院《关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知》等法律、法规的规定，制定本办法。第一，根据征管法实施细则第9条第2款规定，国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责，避免职责交叉。重大案件审理工作实际上也应当归属于税务局和稽查局的职责划分范畴。第二，根据新《税务稽查工作规程》第46条第3款：案情复杂的，稽查局应当集体审理；案情重大的，稽查局应当依照国家税务总局有关规定报请所属税务局集体审理。由此，重大案件审理制度并不是稽查工作规程下的子规程，而是对稽查工作规程的作出的特殊规定。综上，建议重大案件审理的政策依据还应当至少包括《征管法实施细则》和《税务稽查工作规程》。
（十）关于超期作出决定滞纳金的加收
根据征管法实施细则第75条规定，加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。实践中，重大案件审理存在普遍超过40天的审理期限的情况，因重大案件涉及税款金额通常较大，如果税务机关予以加收滞纳金，那么滞纳金金额将会很大，对此纳税人反响强烈，这种情况，是否属于税收征管法第五十二条所称税务机关的责任（细则解释为指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法）？对此，建议予以解释或者进一步予以明确。
（十一）关于审委会办公室的初审权限问题
根据《办法》规定，审委会办公室如判定稽查移送的案件事实清楚、证据确凿，符合法定程序、适用法律正确，拟处理意见适当的，就不需要报审委会进行集体审理。审委会办公室的这项初审权限过大，如不正确行使，会存在较大的制度真空。建议修订《办法》时，将审委会办公室的初审权与其他成员单位进行合理分担，强制规定审理委员会办公室在审理过程中必须会同有关业务部门共同进行。
（十二）关于重大案件审理案例库的建立
重大案件审理的结果不仅仅会影响其审理的某一个案件，同时也往往会在一定的范围内起到同类案件的示范效应。建议建立重大案件案例机制，使同类案件得到相同处理，以保证处理、处罚决定的公平公正。
（十三）关于配套制度建设
建议制定税务案件证据制度，明确证据要求、证明标准、证明对象、证据审查判断、举证责任分配等内容，给基层执法予以程序上的规范和制度上的指引。这样既便于基层在审案时予以把握，同时又有利于降低执法风险。


南充市国税局政策法规处 魏勇