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准确把握和运用刑事辩护的新切点/张生贵

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 07:27:15  浏览:8848   来源:法律资料网
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准确把握和运用刑事辩护的新切点

张生贵


【摘 要】:刑事辩护律师应当熟练掌握和运用“非法证据排除规则”,本文专门就辩护人依据“证据裁判原则”对定罪证据的来源、证据标准的审查、非法证据的内容及排除规则进行动议和辩护作详细论述,以确保办案质量,保障人权、维护司法公正为公正。
【关键词】:刑事诉讼 律师辩护 非法证据

  辩护是对刑事公诉特有的防守,是辩护人对指控提出反对、表达异议和辩解,《中华人民共和国刑事诉讼法》第三十二条至三十五条集中规定了刑事诉讼中的辩护,被控者和辩护人根据事实和法律反驳控诉、证明被控者无罪、罪轻或应当减轻、免除刑事责任,维护被控者合法权益。
  刑事诉讼法规定被告人及其近亲属有权自采取强制措施之日起聘请律师介入,这个阶段律师的主要工作是了解案情、法律咨询、对发现刑讯逼供等违行为投诉或举报。律师行使辩护职责,自检方接到侦查机关移送案件后,称之为审查起诉阶段的辩护,在审查起诉阶段,律师主要以书面形式向检方提出对案件的初步辩护意见。由于这一程序体现的不明显,多数辩护律师不太重视审查起诉阶段的辩护工作,往往把精力和重点放在审判阶段。由于每个案件都会有其不同的案情和事实,辩护律师经会见当事人和阅卷后,如发现侦查机关对案件事实及证据认定存在问题的,有责任依据《刑事诉讼法》规定向检方提出阶段性辩护意见,同时还可就强制措施是否超限及解除、变更强制措施的意见一并提出,依据《刑事诉讼法》第一百四十二条规定的不起诉条件,辩护律师根据法律规定同时有责任向检方提出不起诉的辩护意见。
  法庭审判阶段的辩护工作是大量而又复杂的,根据办案实践,要做好此阶段的辩护工作,笔者认为至少应当从法庭发问开始,应做到五个针对:针对定罪量刑起关健作用的问题;针对控辩双方有争议的问题;针对辩护人有疑点的问题;针对公诉人遗漏的问题;针对被告人供述辩解发现新的事实以及前后不一致的问题。本文主要从庭审实战提出对证据方面的辩护要点,证据是定案核心,同时也是最容易出现问题的,辩护律师如何把精力放在证据辩护环节,需要作到以下方面:
  一、证据辩护依据:
  《刑事诉讼法》第一百六十条规定,经审判长许可,公诉人、当事人和辩护人、诉讼代理人可以对证据和案件情况发表意见并且可以互相辩论;第四十二条规定“证据必须经过查证属实,才能作为定案的根据”;第四十七条规定“证人证言必须在法庭上经过公诉人、被害人和被告人、辩护人双方讯问、质证,听取各方证人的证言并且经过查实以后,才能作为定案的根据。法庭查明证人有意作伪证或者隐匿罪证的时候,应当依法处理”。依据第58条、第141条、第150条规定,辩护律师在质证阶段的辩护应从证据的来源和形式方面入手,就证据内容、证据与证据、证据与案件事实之间的联系、证据是否属实提出辩护观点。
  传统的辩护策略主要有“事实及定性方面的辩护”(简称事实辩)、“罪名及法律适用辩护”(简称罪名辩)、“程序违法辩”(简称程序辩)、“量刑中的从轻、减轻、免罚辩护”(简称量刑辩),而对证据方面没有单独的辩护策略。自2010年最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部和司法部联合发布《关于办理死刑案件审查判断证据若干问题的规定》和《关于办理刑事案件排除非法证据若干问题的规定》(以下简称《非法证据排除规定》)后,专门就证据方面的辩护应成为律师辩护策略的一个新的切入点。
  《办理死刑案件证据规定》和《非法证据排除规定》,从事实、证据、法律、责任四个角度确保办案质量,保障人权、维护司法公正。《刑事诉讼法》修改后,关于证据制度的规定比较原则。1998年1999年最高人民法院、最高人民检察院、公安部先后分别做出执行《刑事诉讼法》的具体规定,一定程度上充实了刑事诉讼证据规则,但仍缺乏系统性和完整性。2007年1月1日最高人民法院统一行使死刑案件核准权以来,广大刑事辩护律师严格依照法定程序和标准办案,因制度不完善,执法标准不统一和办案人员素质参差不齐,不断出现一些不容忽视的案件质量问题。在认定事实和采信证据上出现诸多差错。为了能从源头和基础工作上把好事实关、证据关,最高人民法院、最高人民检察院、公安部和司法部共同制定了《关于进一步严格依法办案确保办理死刑案件质量的意见》,对办理死刑案件中不规范、不严格、不统一的问题形成《办理死刑案件证据规定》和《非法证据排除规定》。这两个规定对办理刑事案件特别是死刑案件提出了更高标准、更严要求,对准确执行法律,依法惩治犯罪、切实保障人权和维护司法公正具有重要意义。
  二、证据辩护视角:
  辩护律师应认识到这两个规定的新内容,是对刑事证据制度的创新和突破。《办理死刑案件证据规定》全面规定了刑事诉讼证据的基本原则和主要范围,规定了对各类证据的收集、固定、审查、判断和运用,给刑事辩护律师提供了更多的辩护视角。
  《非法证据排除规定》对审查和排除非法证据的程序、证明责任、询问人员出庭问题进行规范。对非法证据特别是非法言词证据的内涵和外延进行界定;对排除非法证据问题规定了具体的操作规程,包括具体审查、排除非法证据的程序、对证据合法性证明责任、证明标准及询问人员出庭作证问题。
  《办理死刑案件证据规定》对证据裁判原则、程序法定原则、证据质证原则及死刑案件的证明对象、证明标准等内容进行规范,规定了证据的分类审查与认定,除法定的七种证据外还规定实践中存在的其他证据材料如电子证据、辨认笔录等审查和认定;同时对证据的综合审查和运用,如运用间接证据定案、补正调查核实存疑证据及死刑案件量刑证据有明确规定。
  辩护律师熟悉掌握证据裁判具体规则,明确认识案件事实应由证据证明,一切都要靠证据说话,没有证据不得认定犯罪事实。此次出台的两个决定,首次对“证据裁判原则”予以确定,为确保判决认定的事实证据确实、充分,审判中对存疑证据不能采信,坚持证据裁判原则,必须用合法的证据证明案件事实,对于非法取得的证据应当排除,不能作为定案的根据。
  三、辩护律师对“事实是否清楚、证据是否确实、充分进行细化辩护。
  《刑事诉讼法》第一百六十二条规定,对被告人作出有罪判决,必须做到“事实清楚,证据确定、充分”。《办理死刑案件证据规定》第5条对“证据确实、充分”做了五个细化:一是定罪量刑的事实都有证据证明;二是每一个定案的证据均经法定程序查证属实;三是证据与证据之间、证据与案件事实之间不存在矛盾或者得以合理排除,强调必须排除其他可能性;四是共同犯罪案件中被告人的地位、作用均已查清;五是根据证据认定案件事实的过程符合逻辑和经验规则,由证据得出的结论唯一。
  由于死刑刑罚不可逆转,《办理死刑案件证据规定》明确规定了死刑案件的证明标准必须最高、最严,以确保判处死刑的案件万无一失。律师在辩护时需要特别关注,同时也要了解并非死刑案件所有事实都要适用新标准,对于不影响定罪量刑的辅助事实或者对被告人从轻处罚的事实不需达到这样的证明标准,《办理死刑案件证据规定》第5条第3款规定“指控的犯罪事实”,包括认定被告人有罪的事实、对被告人从重处罚的事实,必须达到事实清楚,证据确实、充分的程度。决定对指控犯罪事实的具体内容进行了列举,突出了对指控的犯罪实施的证明必须达到“确实、充分”的证明标准。
  四、证据辩护要点:
  1、分类与认定之辩:
  《办理死刑案件证据规定》规定了证据的分类审查与认定,与现行的法律和司法解释相比有四个方面的重大变化:1、对于违反法定程序和有关规定取得的证据应当予以排除;2、经勘察、检查、搜查提取、扣押的物证、书证,未附有勘验、检查笔录,搜查笔录,提取笔录,扣押清单的,不能证明物证、书证来源的予以排除;3、以刑讯逼供等非法手段取得的被告人供述、暴力、威胁等非法手段取得的证人证言予以排除;4、鉴定机构不具备法定的资格和条件或者鉴定事项超出本鉴定机构项目范围或者鉴定能力、勘验、检查笔录存在明显不符合法律及有关规定的情形且不能作出合理解释或者说明的等证据不得成为定案证据。
  《办理死刑案件证据规定》第12条第3款规定:“证人的猜测性、评论性、推断性的证言,不能作为证据使用,但根据一般生活经验判断符合事实的除外。”对意见证言的采信问题首次规定,《刑事诉讼法》没有关于意见证据的规定,办理死刑案件中明确了这一证据规则,有利于规范证人自己的猜测、评论、推断作为其感知的事实,辩护时需要认真分析和厘清此类证据的判断标准。
  2、原始证据优先之辩:
不能反映原始物证、书证的外形、特征或者内容的复制品、复制件应予排除,这一规则的目的在于促使侦查机关努力收集最具有真实性的原始证据,更准确、及时地查明案件事实,实现实体公正。
  3、有限直接言词证据之辩:
  证人应当出庭作证,这是办理死刑案件的规则,实体上有利于保障正确认定案件事实,程序上有利于保障诉讼当事人的质证权利,强化了控辩双方特别是控方做好证人出庭作证工作的责任。如果运用间接证据定案的,则依据《办理死刑案件证据规定》第33条,间接证据定案必须标准更严条件更高。司法实践中部分刑事案件因为各种原因没有收集到或者无法收集到直接证据,但如果全案间接证据符合所列要求,可认定被告人有罪,甚至判处被告人死刑,但这是十分严格,也需要格外慎重。
  4、存疑证据调查之辩:
  《刑事诉讼法》第158条规定了合议庭对证据有疑问的可以庭外调查核实;《办理死刑案件证据规定》第38条对庭外调查核实证据的程序进行了细化规定,并对如何运用庭外调查核实取得的证据作出明确。例如对于被告人有立功、自首情节的证据,常常是检察机关和辩护人补充和法庭庭外调查核实取得的,对这部分在开庭以后才出现的个别证据,法庭可通过变通方式即庭外征求意见的方式予以审查,在控辩双方意见不一致时,应开庭审理,这样的程序辩护人应当十分明确。
  5、量刑证据之辩:
  《办理死刑案件证据规定》第36条第1款规定,在对被告人作出有罪认定后,除自首、立功等法定情节外,对案件起因、被害人过错及被告人平时表现等酌定量刑情节也要重点审查。第3款规定“不能排除被告人具有从轻、减轻处罚等量刑情节的,判处死刑应当特别慎重”,从刑事司法有利于被告人的原则出发,比如规定第40条第2款“无充分证据证明被告人实施被指控犯罪时已满十八周岁确实无法查明的,不能认定其已满十八周岁”,充分体现了切实控制死刑的司法原则。
  五、证据辩护之责任:
  依据《非法证据排除规定》规范的重大改革,对非法证据排除的相关制度和程序有了明确规定,现有司法解释虽然在一定程度上确立了非法言词证据排除规定,但因其规定的内容较为原则,且未能规定相应的操作程序,致使排除规则很难在司法实践中发挥法律规范应有的功能。与现行的法律和司法解释相比,《非法证据排除规定》主要有五个方面的重大改现:一是明确非法言词证据的内涵和外延。突出排除非法言词证据,除了非法言词证据外,还有非法实物证据。当然,非法实物证据情况复杂,难以作出一概禁止的一般性规定,需要辩护律师格外注意。《非法证据排除规定》主要是对非法言辞证据排除的操作规程做出了规范。二是在证据来源方面,突出排查以刑讯逼供等非法手段取得的言词证据。非法言词证据即包括实体违法,如以刑讯逼供取得的口供;也包括程序违法,如侦查人员违反规定单人取得的证据。《非法证据排除规定》第1条、第2条明确,以刑讯逼供等非法手段取得的犯罪嫌疑人、被告人供述,属于非法言词证据,应当依法予以排除。
  辩护律师需要有清析认识,规定中明确了启动证据合法性调查程序的初步责任,《非法证据排除规定》第6条规定:“被告人及其辩护人提出被告人审判前口供是非法取得的,法庭应当要求提供涉嫌非法取证的人员、时间、地点、方式、内容等相关线索或者证据。”虽然控方承担对被告人审判前供述合法性的取证责任,但是启动这一程序的初步责任应由被告人及其辩护人承担,以避免不负责任地随意启动对证据合法性的“审理”程序的情况。三是明确应由控诉方对被告人审判前供述的合法性负举证责任和相关的证明标准。刑事诉讼中公诉机关承担提供证据证明被告人犯罪的职责,对于被告人及其辩护人所提被告人庭前供述系非法取得的线索或者证据,要承担证明被告人庭前供述系合法取得的证明责任。在控方不举证或者已提供的证据不够确实、充分的情况下,应当承担不能以该证据证明指控的犯罪事实的法律后果和责任。四是明确讯问人员出庭作证问题,法庭审理中对于有无刑讯逼供等非法取证行为,控辩双方各执一词,查证十分困难,《非法证据排除规定》第7条明确规定了询问人员出庭作证,这是十分重要的新的规定,既避免了动辄要求讯问人员到庭,也保证了询问人员必要时就其执行职务情况出庭作证,有助于便捷、有效地查明证据取得的合法性问题。五是明确对非法取得的物证、书证的排除问题,对非法取得的物证、书证要否排除。国内外都存在较大争议,司法实践中一般很少予以排除。为规范取证活动,确保办案公正,现阶段亦对物证、书证的非法取证问题作出原则性规定,即“物证、书证的取得明显违反法律规定,可能影响公正审判的,应当予以补正或者作出合理解释,否则,该物证、书证不能作为定案的根据”。
  六、证据操作规程之辩:
  《非法证据排除规定》对如何排除非法证据规定了具体的操作规程,具体说来,该程序主要包括以下五个步骤:
  1、启动程序:在法庭调查过程中,被告人有权提出其审判前供述是非法取得的意见,并提供相关线索或者证据。
  2、初步审查:程序启动后法庭应当进行审查。合议庭对被告人审判前供述取得的合法性没有疑问的,可以直接对起诉指控的犯罪事实进行调查;对供述取得的合法性有疑问的,则由公诉人对取证的合法性进行举证。
  3、控方证明:公诉人应当向法庭提供讯问笔录、原始的讯问过程录音录像或者其他证据,提请法庭通知讯问时其他在场人员或者其他证人出庭作证。仍不能排除刑讯逼供嫌疑的,提请法庭通知讯问人员出庭作证,对该供述取得的合法性予以证明。
  4、双方辩论:公诉人举证后,控辩双方可以就被告人审判前供述的取得是否合法的问题进行质证、辩论。
  5、法庭处理:法庭对被告人审判前供述的合法性问题作出裁定,如公诉人提供的证据达到确实、充分的程度,能够排除被告人审判前供述属非法取得的,法庭确认该供述的合法性,准许当庭宣读、质证;否则,法庭对该供述予以排除,不作为定案的根据。
  实践证明刑事辩护的视角是全方位的,也是复杂多变的,但在履行辩护职责时,应当对辩护力量按照轻重有别的原则,充分抓住和找准辩护的主要矛盾和矛盾的主要方面,积极辩护,最终达到公正司法的目的,切实保障基本人权,维护委托人的合法权益。
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黑龙江省人民代表大会常务委员会议事规则

黑龙江省人大常委会


黑龙江省人民代表大会常务委员会议事规则
黑龙江省人大常委会


(1988年3月11日黑龙江省第七届人民代表大会常务委员会第二次会议通过)

目 录

第一章 会议的召开
第二章 议案的提出和审议
第三章 听取和审议工作报告
第四章 质 询
第五章 发言和表决
第一条 为了保障省人民代表大会常务委员会(以下简称常务委员会)依法行使职权,根据宪法、地方各级人民代表大会和各级人民政府组织法,参照全国人民代表大会常务委员会议事规则,结合本省人民代表大会常务委员会工作的实践经验,制定本规则。
第二条 常务委员会审议议案、决定问题,应当充分发扬民主,实行民主集中制的原则。

第一章 会议的召开
第三条 常务委员会会议每两个月至少举行一次。
常务委员会会议由主任召集并主持。主任可以委托副主任召集并主持会议。
第四条 常务委员会会议必须有常务委员会全体组成人员的过半数出席,才能举行。
第五条 主任会议拟订常务委员会会议议程草案,提请常务委员会全体会议通过。
第六条 常务委员会举行会议,应当在会议举行十日前,将开会日期、建议会议讨论的主要事项,通知常务委员会组成人员;临时召集的会议,可以临时通知。
第七条 常务委员会举行会议时,省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的负责人列席会议。
常务委员会副秘书长,省人民代表大会各专门委员会副主任委员,同议题有关的专门委员会委员,有关部门负责人列席会议。
第八条 常务委员会举行会议时,可邀请省辖市的人民代表大会常务委员会主任或者副主任、地区人大工作部门负责人及部分市县人民代表大会常务委员会主任或副主任列席会议。必要时,可邀请有关的全国人民代表大会代表和省人民代表大会代表列席会议。
第九条 常务委员会举行会议时,可召开全体会议、分组会议,必要时召开联组会议。
第十条 常务委员会分组会议审议议案或工作报告时,应通知有关部门派人到会,听取意见,回答询问。
常务委员会联组会议审议议案或者工作报告时,应通知有关部门负责人到会,听取意见,回答询问。
第十一条 常务委员会会议一般采用公开形式,允许新闻单位采访并报道,会议通过的法规、决议、决定,公开发表。

第十二条 常务委员会举行会议时,常务委员会组成人员除因病或者其它特殊原因获准请假的以外,应当按时出席会议。
第十三条 经常务委员会主任会议提出,主任或副主任可召集省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的负责人举行联席会议,协调工作。

第二章 议案的提出和审议
第十四条 主任会议可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案,由常务委员会会议审议。
省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院,省人民代表大会各专门委员会,可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案,由主任会议决定提请常务委员会会议审议,或者先交有关的专门委员会审议、提出报告,再决定提请常务委员会会议审议。
常务委员会组成人员五人以上联名,可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案,由主任会议决定提请常务委员会会议审议,或者先交有关的专门委员会审议,提出报告,再决定是否提请常务委员会会议审议;不提请常务委员会会议审议的,应当向常务委员会会议报告或
者向提案人说明。
第十五条 主任会议根据工作需要,可以委托各专门委员会或常务委员会的工作部门代主任会议拟订议案草案,并向常务委员会会议作说明。
第十六条 省人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市人民代表大会或其常务委员会报请批准的地方性法规,自治县人民代表大会报请批准的自治条例和单行条例,先由省人民代表大会有关专门委员会提出意见,经主任会议决定,提请常务委员会会议审议、批准。
第十七条 对列入常务委员会会议议程的议案,提议案的机关、常务委员会有关工作部门应当提供有关的资料。
对任免案,提请任免机关应当认真介绍被任免人员的基本情况和任免理由,必要时,有关负责人到会回答询问。
第十八条 常务委员会全体会议听取关于议案的说明。常务委员会全体会议听取议案说明后,由分组会议进行审议,并交有关的专门委员会进行审议。有关专门委员会可以向本次或以后的常务委员会会议提出审议结果的报告。
第十九条 常务委员会联组会议可以听取和审议专门委员会对议案审议意见的汇报,并进行讨论。
第二十条 提议案机关的负责人可以在常务委员会全体会议或联组会议上对议案作补充说明。
第二十一条 列入常务委员会会议议程的议案,在交付表决前,提案人要求撤回的,经主任会议同意,对该议案的审议即行终止。
第二十二条 列入常务委员会会议议程的议案,在审议中有重大问题需要进一步研究的,经主任会议提出,全体会议同意,可以暂不付表决,交专门委员会进一步审议,提出审议报告。
第二十三条 常务委员会认为必要时,可以组织关于特定问题的调查委员会,并且根据调查委员会的报告,作出相应的决议。

第三章 听取和审议工作报告
第二十四条 常务委员会全体会议听取省人民政府及其委、办、厅、局和省高级人民法院、省人民检察院向常务委员会的工作报告。
第二十五条 常务委员会全体会议听取工作报告后,可以由分组会议和联组会议进行审议。
主任会议可以决定将工作报告交有关的专门委员会审议,提出意见。
第二十六条 常务委员会认为必要时,可以对工作报告作出决议。
第二十七条 常务委员会有关工作部门对委员在分组会议和联组会议审议工作报告时提出的批评、意见、建议,要及时进行整理,并转给报告工作的部门或其上级机关。重要的批评、意见、建议,有关部门要做出回答,并印发常务委员会组成人员。

第四章 质 询
第二十八条 在常务委员会会议期间,常务委员会组成人员五人以上联名,可以向常务委员会书面提出对省人民政府及其各委、办、厅、局和省高级人民法院、省人民检察院的质询案。
第二十九条 质询案必须写明质询对象、质询的问题和内容。
第三十条 质询案由主任会议决定交由有关的专门委员会审议或者提请常务委员会会议审议。
第三十一条 质询案由主任会议决定,由受质询机关的负责人在常务委员会会议上或者有关的专门委员会会议上口头答复,或者由受质询机关书面答复。在专门委员会会议上答复的,专门委员会应当向常务委员会或者主任会议提出报告。
质询案以书面答复的,应当由受质询机关负责人签署,并印发常务委员会组成人员和有关的专门委员会。
专门委员会审议质询案时,提质询案的人员可以出席会议,发表意见。
常务委员会或专门委员会的多数成员对受质询机关的答复不满意,可以要求再次答复。必要时,常务委员会可以就质询的问题作出决定。

第五章 发言和表决
第三十二条 常务委员会组成人员和列席会议的人员在全体会议或联组会议上的发言每次不超过十五分种。事先提出要求,经会议主持人同意的,可以延长发言时间。发言人的发言内容,必须与议题有关。
第三十三条 在常务委员会会议上,常务委员会组成人员的发言、表决和列席人员的发言不受法律追究。
第三十四条 表决议案由常务委员会全体组成人员的过半数通过方能生效。
表决结果由会议主持人当场宣布。
第三十五条 常务委员会表决议案,采用无记名方式、举手方式或者其它方式。
第三十六条 任免案可以逐人表决,根据情况也可以合并表决。
第三十七条 常务委员会原则通过的议案,可以授权主任会议作文字上的修改,然后公布。
第三十八条 常务委员会的工作人员对常务委员会组成人员的一切动议、发言要做好记录。发言人有权利审阅本人的发言记录。发现所记内容与发言有出入,可以进行校正。议事记录由档案室归档备查。
第三十九条 本规则自通过之日起施行。



1988年3月11日

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知

建设部


建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知

1995年9月8日,建设部

为保护消费者的合法权益,规范商品房销售行为,减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷,特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),现予印发,请遵照执行。现就有关问题通知如下:
一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。
二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同,除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外,应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积,或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。
三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记,应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)测定商品房的建筑面积。

附件:商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)
第一条 根据国家有关技术标准,制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条 商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
第五条 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成:
1.套(单元)内的使用面积;
2.套内墙体面积;
3.阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下:
1.套(单元)内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑,按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2.套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投景面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3.阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
4.套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2.套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积
公用建筑面积分摊系数=--------
套内建筑面积之和
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记,可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。
第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。



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